本报记者 李贝贝 上海报道
2022年第二季度，受疫情影响，上海四、五月份施工建设与市场租赁活动均出现停滞，六月起随着上海进入有序复工复产阶段，整体市场商业活动逐渐恢复。
仲量联行华东区董事总经理兼中国区商业地产部总监张静向《华夏时报》记者表示：“疫情对整体市场影响明显，但上海经济基本面仍显韧性，我们预计2022年下半年大部分物业市场将迎来复苏。”
住宅市场：元气逐步恢复
上海新房市场元气正加紧恢复：7月14日，网上房地产公布上海2022年第三批次新房名单，40个新盘合计12585套房源即将入市，吸引购房者高度关注。
在此之前，6月上海楼市已有明显回温迹象：仲量联行近日发布的报告指出，高端市场方面，6月以来住宅销售及备案节奏加快，一季度入市但未完成销售进度的项目在二季度均通过线上系统成功签约，令六月高端市场销售量增长显著，带动二季度成交高端商品住宅1,239套，环比上升15.9%，同比上升154.4%。
《华夏时报》记者从仲量联行方面了解到，二季度，上海整体商品住宅市场供应量约110万平方米，环比下跌60.7%，同比下跌57.8%，其中大部分供应在六月上海复工后入市；价格方面，二季度高端一手、二手价格均环比持平，分别维持在126500元/平方米以及107300元/平方米；在二手市场，部分买家与卖家趋于谨慎，对于售价仍持观望态度，静待后市表现。
当前上海正在稳步恢复运转，仲量联行预计，整体楼市将逐渐恢复信心并在下半年企稳回温。仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀向《华夏时报》记者指出，预计今年下半年高端一手住宅价格在持续的限价政策下将保持平稳态势。随着疫情期间积压需求逐渐释放，二手高端住宅价格有望在今年下半年迎来小幅增长，尤其受改善型需求增加带动，越来越多购房者趋向于购买更高端品质的住宅产品和配套更优质的物业管理服务。
零售物业市场：空置率上升、租金下降
二季度，上海零售物业市场行情亦出现“触底反弹”。据仲量联行统计，受疫情影响，二季度上海零售物业市场的净吸纳量录得负 172,700 平方米。世邦魏理仕方面也指出，2022年上半年上海零售市场未录得新项目入市。上半年市场净吸纳量受疫情影响录得负值，全市空置率升至7.2%。
随着6月1日起复商复市，商场的客流量和销售额正逐渐恢复。仲量联行上海零售地产部总监庄棓琪透露：“由于报复型消费和延迟消费集中释放，奢侈品市场销售率先复苏。”此外，外卖服务恢复后，部分咖啡茶饮品牌订单量激增；而外摆餐饮也迎来客流快速恢复。
世邦魏理仕向《华夏时报》记者提供了类似的数据：商户有序恢复线下运营后，餐饮依旧是主要驱动力，需求占比38%，咖啡茶饮品类需求活跃。
整体来看，二季度核心商圈及非核心商圈未录得新项目入市。大部分项目的建设施工和租赁进度受疫情影响有不同程度延期，部分原定于2022年下半年开业的项目也推迟至2023 年。
据仲量联行统计，疫情对零售物业市场带来的冲击导致核心商圈的空置率环比上升0.7个百分点至9.7%，非核心商圈空置率由9.2%上升至10.0%，而空置率上升和租赁势头放缓导致二季度全市平均租金下降：核心商圈首层租金环比下降 2.0%。非核心商圈由于餐饮和体验业态租户偏多，受疫情影响相对较大，租金环比下降2.9%。
世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|商业部负责人希诺向《华夏时报》记者介绍，2022年下半年，上海零售物业市场预计将迎来约51.3万平方米的新增供应，大部分位于苏河湾和北外滩等非核心板块，激活各板块商业活力，填补所在板块的商业空白。庄棓琪也判断，预计上海零售业将在下半年保持温和复苏的态势，其中奢侈品牌、高端护肤和香水、汽车展厅以及咖啡茶饮品牌将保持韧性。
投资市场：写字楼自用交易活跃
出人意料的是，二季度上海大宗交易市场表现突出，受疫情影响并不明显。
据世邦魏理仕统计，2022年上半年，上海物业投资市场录得23笔大宗交易，交易金额达427.89亿元，较上年同期水平微降8.9%。其中，二季度内资企业购置自用楼宇的需求频频涌现，致使上半年自用型投资占比达39%，内资买家占比亦维持在83%的高位。在投资策略方面，疫情蔓延所带来的市场不确定性增加，带动核心增值型交易占比稳步上升。
“2022年二季度上海大宗交易总额为110亿元。”仲量联行华东区资本市场总监孙翎介绍说，二季度投资市场中办公楼成交金额约占82%，这主要得益于自用型买家相对活跃，尤其是以能源、科技行业为代表的龙头企业，成为优质办公资产的购买主力。而值得一提的是，得益于疫情后租赁人群对居住品质的升级需求，长租公寓市场整体显韧性。二季度长租公寓项目成交金额约占市场总交易金额的15%。
孙翎认为，优质办公资产经营表现稳定，即使在下行周期仍然能表现出较强韧性，从投资回报来看，此类资产的保值性与增值性也较好。这些实体经济龙头企业在疫情期间与疫情之后积极入市在房地产上进行资产配置活动，向市场释放出了对上海房地产市场抱有长期信心的信号。
业内坚信，上海依然是投资者们在中国投资的首选目的地，疫情并未改变大宗交易市场的长期前景。
世邦魏理仕华东区投资及资本市场部负责人王晶判断，下半年，疫情的有效控制以及全面复工复产将带动上海经济稳定发展，并向大宗交易市场持续释放积极信号，国内各行业头部企业通过购置自用办公楼宇向本地聚集的趋势或将延续。与此同时，市场依旧不乏源于开发商因流动性紧张而急售优质商办物业的情况，交易的谈判空间或将出现短期松动，大宗交易市场也将迎来更多投资机会。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
